ОТ 480,000 AED (12 МЛН ₽) — АПАРТАМЕНТЫ И ВИЛЛЫ С GOLDEN VISA
Купить недвижимость в ОАЭ — от премиальных апартаментов до вилл с Golden Visa
Виртуальный центр недвижимости ОАЭ: ИИ анализирует тысячи объектов и подбирает идеальные варианты, наши эксперты проверяют каждую подборку, а застройщики работают с вами лично на просмотрах и сделках
Почему инвестировать в недвижимость ОАЭ?
Три ключевых преимущества, которые делают ОАЭ одним из лучших рынков недвижимости в мире
0% налог на доходы и прибыль
В ОАЭ нет подоходного налога, налога на прибыль и налога на прирост капитала. Ваши инвестиции работают максимально эффективно.
Golden Visa на 10 лет
Покупка недвижимости от 2 млн дирхамов дает право на получение резидентской визы на 10 лет для всей семьи.
Рассрочка post-handover до 5 лет
Многие застройщики предлагают рассрочку после получения ключей. Платите только после заселения, без процентов.
Полный гайд по инвестированию в ОАЭ
Почему инвесторы из 150+ стран выбирают ОАЭ для размещения капитала. Комплексное руководство от экспертов рынка.
Почему ОАЭ — лучшее направление для инвестиций?
Политическая стабильность и безопасность
ОАЭ — одна из самых безопасных стран мира с уровнем преступности менее 0.5%. Политическая система обеспечивает стабильность инвестиционного климата на протяжении 50+ лет. Рейтинг Global Peace Index 2024: ОАЭ в топ-15 самых мирных стран планеты. Правительство активно поддерживает иностранных инвесторов через программы Golden Visa и упрощённую регистрацию бизнеса.
0% налог на доходы и прибыль
ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц, налог на прирост капитала или налог на дивиденды. Это означает, что весь доход от аренды недвижимости остаётся у инвестора. Для сравнения: в Европе налоги достигают 20–48%, в США — 15–37%. Экономия на налогах в ОАЭ может составлять $10,000–50,000+ в год в зависимости от размера инвестиций. С 2023 года введён корпоративный налог 9% для бизнеса с прибылью свыше 375k AED, но доход от аренды физлицом остаётся необлагаемым.
Миллиарды инвестиций в инфраструктуру
Правительство ОАЭ инвестирует $20+ млрд ежегодно в развитие транспортной, социальной и деловой инфраструктуры. Строятся новые линии метро (2040 Dubai Urban Master Plan предусматривает удвоение сети метро), модернизируются аэропорты (Al Maktoum International станет крупнейшим в мире с пропускной способностью 260 млн пассажиров), развиваются свободные экономические зоны. Expo 2020 (проведённая в 2021–2022) оставила наследие в виде District 2020 — нового делового и жилого квартала. Эти проекты повышают стоимость недвижимости в среднем на 5–8% ежегодно в ключевых районах.
Туризм и экспатская база
Дубай принял ~17.5 млн туристов в 2024 году, цель на 2025 — преодолеть отметку 20 млн. Абу-Даби — ещё ~11 млн туристов. Экспаты составляют ~88% населения ОАЭ (почти 9 млн человек из 10.1 млн общей численности), создавая стабильный спрос на долгосрочную и краткосрочную аренду. Средняя загрузка отелей и апартаментов в Дубае — 78–85% (один из лучших показателей в мире). Растущая экономика и диверсификация (финтех, IT, зелёная энергетика) привлекают высококвалифицированных специалистов с доходами $5,000–20,000+ в месяц, готовых платить за качественное жильё.
Экономика ОАЭ в цифрах (2024–2025)
$509 млрд
ВВП ОАЭ (2024 оценка, IMF)
3.9%
Рост ВВП 2024 (WB/IMF прогноз)
150+
Национальностей в стране
Типы инвестиционных стратегий в ОАЭ
Краткосрочная стратегия (Flip): 1–3 года
Суть: Покупка недвижимости на этапе котлована или ранней стадии строительства (off-plan) с последующей перепродажей до или сразу после завершения строительства.
Преимущества: Цена на off-plan на 15–25% ниже рыночной стоимости готового объекта. Рассрочка от застройщика (обычно 50/50, 60/40, 70/30) позволяет входить с минимальным первым взносом 10–30%. Прирост стоимости к моменту сдачи может составить 20–40% от первоначальной цены. Например, апартамент за 1.2 млн AED на старте через 2 года стоит 1.5–1.6 млн AED.
Риски: Задержка сдачи (в среднем 6–12 месяцев в Дубае), изменение рыночной конъюнктуры, возможные дополнительные сборы. Требуется тщательная проверка застройщика (RERA track record, финансовая стабильность).
Пример: Покупка студии в Business Bay за 600k AED (первый взнос 20% = 120k AED), продажа через 2.5 года за 820k AED. Прибыль после всех расходов: ~180–200k AED (~60–65k USD), ROI ~150% на первоначальный капитал.
Среднесрочная стратегия (Rental): 3–7 лет
Суть: Покупка готового или строящегося объекта с целью сдачи в долгосрочную аренду (12 месяцев и более) или краткосрочную (посуточно, Airbnb).
Доходность: Долгосрочная аренда в Дубае приносит 5–8% годовых (Dubai Marina, Downtown), в Business Bay — 8–12%. Краткосрочная аренда (при высокой загрузке 70–85%) может дать 10–15% брутто, но требует активного управления и несёт операционные расходы (управляющая компания 15–25%, коммунальные, обслуживание).
Преимущества: Стабильный пассивный доход, диверсификация портфеля, возможность использования недвижимости для личных нужд (несколько недель в год), прирост стоимости 4–7% ежегодно.
Расходы: Service charges (плата за обслуживание кондоминиума) 10–25 AED/кв.фут/год, муниципальные сборы (DEWA, chiller), страхование ~0.2–0.3% от стоимости, управляющая компания (если используется).
Пример: Апартамент 1BR в Dubai Marina за 1.5 млн AED, годовая аренда 90k AED (6% брутто), чистая доходность после расходов ~4.8–5.2%. За 5 лет: доход от аренды ~400k AED + прирост стоимости +25% (~375k AED) = суммарная прибыль ~775k AED.
Долгосрочная стратегия (Buy & Hold): 10+ лет
Суть: Покупка недвижимости в растущих районах с целью долгосрочного владения, аппрециации стоимости и передачи наследникам. Идеально подходит для Golden Visa (требует 2 млн+ AED).
Преимущества: Максимальная аппрециация стоимости (5–8% годовых в премиум-локациях, например, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate), стабильный доход от аренды, возможность проживания для семьи, налоговая эффективность (0% налог на прирост капитала при продаже).
Golden Visa: При инвестиции 2 млн+ AED инвестор и его семья (супруг/супруга, дети до 25 лет, родители) получают резидентскую визу на 10 лет с правом продления. Это даёт доступ к банковским услугам, открытию бизнеса, образованию и медицине в ОАЭ.
Пример: Покупка виллы в Dubai Hills Estate за 3.5 млн AED. Через 10 лет стоимость вырастает до 6.5–7 млн AED (удвоение капитала), плюс доход от аренды (если сдавалась частично) ~1.5–2 млн AED. Итого: ~4.5–5.5 млн AED прибыли + жильё для семьи.
Рассрочка и финансирование в ОАЭ
1. Рассрочка от застройщика (Developer Payment Plan)
Большинство новостроек в ОАЭ продаются с рассрочкой от застройщика, которая не требует кредитной проверки и доступна иностранцам. Стандартные схемы:
- •50/50: 50% во время строительства (разбито на этапы), 50% при получении ключей.
- •60/40: 60% до сдачи, 40% при handover.
- •70/30: 70% во время строительства, 30% в конце.
- •Post-Handover: Рассрочка после сдачи на 3–5 лет (например, 20% первый взнос, 30% до сдачи, 50% в течение 5 лет после получения ключей).
Пример: Апартамент за 1 млн AED по схеме 50/50. Первый взнос 10% (100k AED), далее платежи по 40k AED каждые 3 месяца в течение 2 лет (всего 400k AED), оставшиеся 500k AED при получении ключей. Можно рефинансировать последний платёж через ипотеку.
2. Ипотека (Mortgage)
Банки ОАЭ предоставляют ипотеку иностранцам на следующих условиях:
- •LTV (Loan-to-Value): До 75% от стоимости для резидентов ОАЭ, до 65% для нерезидентов. Первый взнос 25–35%.
- •Процентные ставки: 4.5–6.5% годовых (фиксированная на 2–5 лет, затем переменная).
- •Срок: До 25 лет. Заёмщик не должен быть старше 65–70 лет на момент окончания кредита.
- •Требования: Справка о доходах (зарплата должна быть минимум в 5–7 раз больше ежемесячного платежа), кредитная история, паспорт, виза (для резидентов).
- •Расходы: Оценка недвижимости (~2500–3500 AED), комиссия банка 1% от суммы кредита, страхование жизни 0.5–1% годовых.
Популярные банки для ипотеки: Emirates NBD, ADCB, Mashreq, HSBC, Standard Chartered, RAK Bank. Процесс одобрения: 2–4 недели.
3. Комбинированное финансирование
Многие инвесторы используют комбинацию: рассрочка от застройщика во время строительства + ипотека на финальный платёж при сдаче. Это позволяет минимизировать первоначальные вложения (10–20% от стоимости) и начать получать доход от аренды сразу после handover, покрывая платежи по ипотеке.
Премиальная недвижимость в ОАЭ — актуальные предложения
Подобрали лучшие объекты в Дубае с апартаментами и виллами в продаже от застройщиков. Все объекты проверены, доступны для покупки с Golden Visa и рассрочкой
Апартаменты с видом на залив
Современные апартаменты с панорамными видами на залив и город. Полная отделка премиум-класса, умные системы управления домом.
Премиум-виллы на острове
Эксклюзивные виллы на престижном острове с прямым доступом к пляжу. Частные бассейны, вид на море и городскую марину.
Апартаменты в деловом центре
Апартаменты в самом сердце делового центра с видами на высотные здания. Премиальная отделка, консьерж-сервис 24/7.
Инвестиционные апартаменты
Современные апартаменты в центральном деловом районе. Идеально для инвестиций: гарантированная доходность от аренды 8-12% годовых.
Апартаменты на первой линии
Апартаменты на первой линии пляжа. Прямой выход к пляжу, эксклюзивный пляжный клуб, премиальная отделка.
Виллы в гольф-резорте
Роскошные виллы в закрытом гольф-сообществе. Виды на поле для гольфа, частные сады, доступ к клубу и спа.
Апартаменты в финансовом центре
Премиальные апартаменты в финансовом центре. Идеально для экспатов и инвесторов, высокий спрос на аренду.
Семейные виллы в экологичном районе
Семейные виллы в престижном закрытом сообществе. Отличные школы, парки, спортивные клубы. Идеально для жизни с детьми.
Современные апартаменты у набережной
Инновационный район с видом на залив. Современная архитектура, умные технологии, развитая инфраструктура.
Премиальные особняки в элитном районе
Эксклюзивные особняки в самом престижном районе. Максимальная приватность, роскошная отделка, статусное расположение.
Умные апартаменты в технопарке
Современные апартаменты в технологическом парке. Отличная инфраструктура, доступные цены, высокий потенциал роста.
Апартаменты на искусственном острове
Роскошные апартаменты на новом искусственном острове. Панорамные виды, премиальная отделка, эксклюзивная инфраструктура.
Процесс покупки недвижимости в ОАЭ
Пошаговое руководство: от выбора объекта до получения Golden Visa и первого дохода
Как выбрать недвижимость в ОАЭ
Пошаговое руководство по выбору оптимальной инвестиции с учётом ваших целей, бюджета и стратегии
Шаг 1: Определите цель инвестиции
Golden Visa (2 млн+ AED)
Если ваша главная цель — получить долгосрочную резидентскую визу на 10 лет для себя и семьи, вам необходимо инвестировать минимум 2 млн AED (~$545k) в недвижимость.
- •Можно купить одну виллу за 2.5–3.5 млн AED (Dubai Hills, Arabian Ranches)
- •Или портфель из 2–3 апартаментов (например, 2 × 1.2 млн AED в Dubai Marina + Downtown)
- •Фокус на ликвидных районах с высоким потенциалом перепродажи
Пассивный доход (6–12% годовых)
Если цель — максимизировать доход от аренды, выбирайте объекты с высокой доходностью в районах с стабильным спросом.
- •Business Bay: 8–12% брутто (студии и 1BR для молодых профессионалов)
- •Silicon Oasis: 7–10% (доступные цены, растущий спрос от IT-специалистов)
- •Краткосрочная аренда (Airbnb) в Dubai Marina / JBR: 10–15% при 75–85% загрузке
Личное проживание + частичная аренда
Хотите жить в ОАЭ несколько месяцев в году и сдавать недвижимость в остальное время?
- •Виллы в Palm Jumeirah, Dubai Hills — комфорт + доходность 5–8%
- •Апартаменты 2–3 BR в Downtown / Marina — удобная локация + сдача в высокий сезон
- •Управление через hotel management (отель управляет в ваше отсутствие)
Комбинированная стратегия
Диверсификация: покупка нескольких объектов разных типов и в разных районах для балансировки доходности, риска и ликвидности.
- •Портфель: 1 вилла (Golden Visa) + 2 апартамента (доход)
- •Баланс между премиум-локациями (стабильность) и развивающимися районами (рост)
Шаг 2: Выберите район — сравнительная таблица
| Район | Цена за м² | Доходность | Ликвидность | Тип недвижимости |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Marina | $4,000–5,500 | 6-8% | Апартаменты | |
| Downtown Dubai | $3,300–5,000 | 5-7% | Апартаменты | |
| Business Bay | $2,700–3,800 | 8-12% | Апартаменты | |
| Palm Jumeirah | $5,500–8,200 | 5-8% | Виллы / Апарт | |
| Dubai Hills Estate | $2,200–3,300 | 4-6% | Виллы | |
| Silicon Oasis | $1,100–1,600 | 7-10% | Апартаменты |
Рекомендации по выбору района:
- Для Golden Visa (2 млн+): Dubai Hills (виллы), Palm Jumeirah (виллы/апарт), или портфель в Marina + Downtown
- Для максимальной доходности: Business Bay, Silicon Oasis (высокий ROI при меньших вложениях)
- Для перепродажи: Dubai Marina, Downtown (самая высокая ликвидность)
- Для семьи с детьми: Dubai Hills, Arabian Ranches (тихие закрытые сообщества, школы, парки)
Шаг 3: Выберите тип недвижимости
Студия vs 1BR vs 2–3BR: Студии (25–35 м²) — самая высокая доходность (8–12%), но меньшая ликвидность. 1BR (50–70 м²) — баланс доходности (6–9%) и ликвидности. 2–3BR (90–150 м²) — стабильный спрос от семей, но доходность ниже (5–7%).
Апартамент vs Вилла: Апартаменты — меньше расходов на обслуживание, проще управление, выше ликвидность. Виллы — больше пространства, подходят для семей и Golden Visa, но выше CAPEX (бассейн, сад, техобслуживание).
Новостройка (off-plan) vs Готовое: Off-plan — цена на 15–25% ниже, рассрочка от застройщика, но риск задержки сдачи. Готовое — сразу доход от аренды, минимальные риски, но полная оплата.
Шаг 4: Оцените потенциал доходности
Используйте формулу: ROI (брутто) = (Годовая аренда / Стоимость покупки) × 100%
Пример: Апартамент за 1.2 млн AED, годовая аренда 80k AED → ROI = (80,000 / 1,200,000) × 100% = 6.67% брутто. После вычета расходов (~20–25%): чистая доходность ~5–5.3%.
Проверьте рыночные ставки аренды: Сайты Property Finder, Bayut, Dubizzle показывают актуальные цены аренды по районам и типам недвижимости. Сравните с вашей потенциальной инвестицией.
Шаг 5: Проверьте застройщика и проект
RERA лицензия: Все застройщики в Дубае должны быть зарегистрированы в Dubai Land Department (DLD) и иметь RERA (Real Estate Regulatory Agency) лицензию. Проверьте на сайте DLD: dubailand.gov.ae
История застройщика: Изучите завершённые проекты, сроки сдачи, отзывы клиентов. Надёжные застройщики: Emaar, Damac, Nakheel, Meraas, Dubai Properties, Azizi (более 50 завершённых проектов).
Финансовая стабильность: Убедитесь, что проект имеет достаточное финансирование и застройщик не на стадии банкротства (проверьте финансовые отчёты, если доступны).
Шаг 6: Понимайте условия рассрочки
Схемы оплаты: 50/50 (50% до сдачи, 50% при handover), 60/40, 70/30. Чем больше платите заранее, тем меньше финальный платёж.
Post-handover рассрочка: Например, 20% первый взнос, 30% во время строительства, 50% в течение 3–5 лет после сдачи. Это позволяет начать получать доход от аренды и покрывать платежи.
Риски задержки: В среднем проекты в Дубае задерживаются на 6–12 месяцев. Читайте SPA (Sales & Purchase Agreement) внимательно, уточняйте условия возврата средств при задержке свыше X месяцев.
Популярные районы ОАЭ для инвестиций
Каждый район имеет свои преимущества: от премиальных локаций с Golden Visa до деловых центров с высокой доходностью
Dubai Marina
Современный район с каналом, окруженный небоскребами и пляжными клубами. Идеально для тех, кто ценит активный образ жизни, водные виды спорта и яркую ночную жизнь. Здесь расположены лучшие рестораны, яхт-клубы и фитнес-центры.
Апартаменты с видом на залив
Апартаменты на первой линии
Downtown Dubai
Сердце Дубая с Бурдж Халифа, Dubai Mall и Дубай Фонтаном. Премиальное расположение для тех, кто хочет быть в центре событий. Высокая ликвидность недвижимости и стабильный рост цен.
Апартаменты в деловом центре
Апартаменты в финансовом центре
Palm Jumeirah
Легендарный остров в форме пальмы — символ роскоши Дубая. Эксклюзивные виллы и апартаменты с прямым доступом к пляжу. Здесь живут знаменитости и топ-менеджеры международных компаний.
Премиум-виллы на острове
Апартаменты на искусственном острове
Business Bay
Деловой центр Дубая с современными небоскребами и развитой инфраструктурой. Отличный выбор для инвесторов: высокая доходность от аренды (8-12% годовых) и стабильный рост стоимости.
Инвестиционные апартаменты
Современные апартаменты у набережной
Golden Visa ОАЭ — путь к долгосрочному резидентству
Полное руководство по получению 10-летней визы инвестора через покупку недвижимости. Требования, процесс, преимущества.
Что такое Golden Visa в ОАЭ?
Golden Visa (Золотая виза) — это долгосрочная резидентская виза ОАЭ, которая предоставляет иностранным инвесторам, предпринимателям, специалистам и их семьям право проживать, работать и вести бизнес в стране на срок 10 лет с возможностью продления.
Программа была запущена в 2019 году и значительно расширена в 2021–2022 годах, чтобы привлечь состоятельных инвесторов и талантливых специалистов. В отличие от обычной резидентской визы (2–3 года с привязкой к спонсору-работодателю), Golden Visa не требует спонсора и автоматически продлевается при соблюдении условий.
Для инвесторов в недвижимость минимальное требование — покупка объекта(ов) на сумму 2 млн AED или более (~$545,000 по курсу 3.67 AED/$). Это может быть одна вилла, несколько апартаментов или коммерческая недвижимость. Главное — общая стоимость не менее 2 млн AED, зарегистрированная в Dubai Land Department (DLD) или аналогичных органах других эмиратов.
Требования для получения Golden Visa
Основные требования
- Инвестиция: Недвижимость на сумму 2 млн AED+ (может быть одно или несколько объектов).
- Тип недвижимости: Жилая (готовая или off-plan с оплатой не менее 50%) или коммерческая.
- Владение: Freehold или Leasehold на срок не менее 99 лет.
- Регистрация: Недвижимость должна быть зарегистрирована в DLD (Дубай) или аналогичных органах (ADDA для Абу-Даби).
- Обременения: Недвижимость не должна быть под залогом/ипотекой. Если есть ипотека, то только на сумму до 30% стоимости.
- Владение: Инвестор должен оставаться владельцем недвижимости в течение всего срока действия визы.
Альтернативные варианты
- •Инвестиции в бизнес: Капитал от 2 млн AED в действующую или новую компанию в ОАЭ.
- •Банковский депозит: 2 млн AED на срок не менее 2 лет в банке ОАЭ.
- •Предприниматели: Владельцы стартапов и проектов, одобренных Министерством экономики.
- •Специалисты: Врачи, инженеры, учёные, креативщики с выдающимися достижениями (не требуют инвестиций).
Для большинства инвесторов покупка недвижимости — самый простой и прозрачный путь к Golden Visa.
Кто может получить Golden Visa вместе с инвестором?
Golden Visa предоставляется не только самому инвестору, но и членам его семьи:
- 1.Супруг/супруга: Автоматически получает Golden Visa на тот же срок (10 лет).
- 2.Дети: Сыновья и дочери до 25 лет (ранее было до 18 лет, но в 2024 продлили до 25). Дети старше 18 лет могут учиться или работать в ОАЭ без отдельного спонсора.
- 3.Родители инвестора: Мать и отец основного заявителя также могут получить Golden Visa.
- 4.Неограниченное количество спонсируемых лиц: Нет ограничения на количество членов семьи (в отличие от обычной резидентской визы).
Важно: Каждый член семьи получает отдельную визу со сроком действия 10 лет, которая привязана к основному заявителю. Продление визы также автоматическое для всех членов семьи при соблюдении условий (сохранение недвижимости).
Процесс получения Golden Visa: пошаговая инструкция
Выбор и покупка недвижимости
Срок: 2–6 недель
Выберите объект(ы) недвижимости на сумму 2 млн AED+. Проведите due diligence (проверку юридической чистоты, застройщика, документов). Заключите Sales & Purchase Agreement (SPA). Оплатите недвижимость (полностью или минимум 50% для off-plan). Зарегистрируйте право собственности в DLD или ADDA. Получите Title Deed (свидетельство о праве собственности).
Подготовка документов
Срок: 1 неделя
Соберите пакет документов: паспорт (срок действия не менее 6 месяцев), цветное фото на белом фоне (актуальное), Title Deed на недвижимость, выписка из DLD о стоимости объекта, медицинская справка (пройти медкомиссию в ОАЭ), справка об отсутствии судимости из страны проживания (переведённая и легализованная).
Подача заявки в GDRFA
Срок: 2–4 недели
Подайте заявку онлайн через портал GDRFA (General Directorate of Residency and Foreigners Affairs) или обратитесь в аккредитованный сервисный центр (Amer, DNRD). Оплатите сборы: application fee ~5,000–10,000 AED (зависит от эмирата и количества членов семьи). Пройдите биометрическую регистрацию (отпечатки пальцев, фото). Дождитесь одобрения заявки.
Получение Golden Visa
Срок: 1–2 недели
После одобрения получите Entry Permit (разрешение на въезд) на 60 дней. Въезжайте в ОАЭ (если находитесь за границей) или активируйте визу в стране. Пройдите финальную регистрацию и получите Emirates ID (удостоверение личности резидента ОАЭ). Виза проставляется в паспорт (штамп + электронная запись). Срок действия: 10 лет с даты выдачи.
Общий срок получения Golden Visa: 4–10 недель с момента покупки недвижимости до получения визы в паспорте. Большинство заявок одобряются в течение 6–8 недель.
Преимущества Golden Visa для инвесторов и их семей
Долгосрочное проживание
10 лет с правом продления. Не нужно выезжать каждые 180 дней (в отличие от обычной резидентской визы).
Открытие бизнеса
Право открыть компанию в ОАЭ (100% иностранное владение в большинстве секторов с 2021 года) без местного спонсора.
Спонсирование семьи
Неограниченное количество членов семьи (супруг, дети до 25 лет, родители) получают визы на 10 лет.
Доступ к медицине
Полноценная медицинская страховка в ОАЭ, доступ к частным и государственным клиникам мирового уровня.
Образование
Дети могут учиться в международных школах и университетах ОАЭ (IB, British, American curriculum). Льготы для резидентов.
Банковские услуги
Открытие личных и корпоративных счетов в банках ОАЭ, доступ к инвестиционным продуктам, кредитным картам.
Водительские права
Получение или обмен водительских прав ОАЭ (для граждан многих стран обмен без экзаменов).
Свобода передвижения
Возможность въезжать и выезжать из ОАЭ без ограничений, путешествовать по странам GCC (Саудовская Аравия, Кувейт, Оман, Бахрейн, Катар) по упрощённой процедуре.
Частые вопросы по Golden Visa
Нет, если вы продадите недвижимость, Golden Visa аннулируется. Вы должны владеть объектом(ами) на сумму не менее 2 млн AED в течение всего срока действия визы (10 лет). Однако вы можете продать один объект и купить другой (или несколько), сохраняя общую стоимость портфеля 2 млн+.
Нет. Продажа недвижимости ниже порога 2 млн AED приведёт к аннулированию визы. Если вы планируете продать, необходимо предварительно приобрести замещающий объект и уведомить GDRFA об изменении активов.
Нет. Golden Visa не требует минимального срока проживания в стране. Вы можете жить за границей и приезжать в ОАЭ по необходимости. Однако рекомендуется посещать страну хотя бы раз в 6–12 месяцев для продления Emirates ID и поддержания статуса.
Да, но только если вы уже оплатили не менее 50% стоимости и получили Title Deed или Oqood (предварительное свидетельство о регистрации). Некоторые застройщики предлагают Golden Visa сразу после первого взноса 50%, но окончательное одобрение GDRFA зависит от регистрации в DLD.
Сборы варьируются в зависимости от эмирата и количества членов семьи. В среднем: application fee 5,000–10,000 AED, медкомиссия ~500–1,000 AED на человека, Emirates ID ~300 AED, легализация документов ~1,000–2,000 AED. Общая стоимость для семьи из 4 человек: ~15,000–25,000 AED (~$4,000–7,000).
Налоги и финансовые вопросы в ОАЭ
Полное руководство по налогообложению и стоимости владения недвижимостью для иностранных инвесторов
0% подоходный налог — главное преимущество ОАЭ
ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц. Это означает, что весь доход от аренды недвижимости, дивиденды от инвестиций, зарплата и другие формы дохода физлица остаются у владельца в полном объёме. Не существует также налога на прирост капитала (capital gains tax) при продаже недвижимости — вся прибыль остаётся у инвестора.
Для сравнения: в большинстве развитых стран налоги на доход от аренды составляют 15–48% (Великобритания 20–45%, США 15–37%, Германия 14–45%, Франция 11–45%). В ОАЭ эта ставка = 0%.
Пример: Инвестор получает доход от аренды 120,000 AED в год (~$33,000). В Великобритании при ставке 40% налог составит ~£13,200 (~$16,500), в ОАЭ — 0 AED. Экономия за 10 лет владения: ~$165,000.
Сравнение налогов: ОАЭ vs другие страны
| Страна | Подоходный налог | Налог на прирост капитала | Налог на дивиденды |
|---|---|---|---|
| ОАЭ | 0% | 0% | 0% |
| Великобритания | 20-45% | 10-28% | 8.75-39.35% |
| США | 10-37% | 0-20% | 0-20% |
| Португалия | 14.5-48% | 28% | 28% |
| Таиланд | 0% (нерезиденты)* | 0% | 10% |
* Таиланд не облагает налогом доход, полученный за пределами страны, если он не переведён в Таиланд в текущем году. Однако с 2024 введены новые правила для налоговых резидентов.
Регистрационный сбор (Transfer Fee) — 4%
Что это и как рассчитывается?
Transfer Fee (DLD Fee) — это единоразовый регистрационный сбор, который взимается Dubai Land Department (DLD) или аналогичными органами других эмиратов при регистрации права собственности на недвижимость.
Ставка: 4% от стоимости сделки (цена покупки недвижимости).
Кто платит: Обычно сбор делится 50/50 между покупателем и продавцом (по 2% каждый), но в большинстве сделок на первичном рынке (off-plan от застройщика) покупатель платит полные 4%. На вторичном рынке условия обсуждаются индивидуально.
Примеры расчёта
Пример 1: Апартамент 800,000 AED
Transfer Fee: 800,000 × 4% = 32,000 AED (~$8,700)
Пример 2: Вилла 2,500,000 AED
Transfer Fee: 2,500,000 × 4% = 100,000 AED (~$27,200)
Пример 3: Портфель 5,000,000 AED
Transfer Fee: 5,000,000 × 4% = 200,000 AED (~$54,500)
Дополнительные сборы: оценка недвижимости ~2,500–3,500 AED, юридические услуги 5,000–15,000 AED.
Ежегодные расходы на владение недвижимостью
1. Service Charges (плата за обслуживание)
Ежегодный сбор за обслуживание общих зон кондоминиума: лифты, бассейны, тренажёрные залы, охрана, уборка территории, техническое обслуживание здания.
Ставка: Варьируется от 10 до 30 AED за кв. фут (sq.ft.) в год в зависимости от класса комплекса и набора удобств. Премиум-комплексы (с spa, детскими клубами, консьержем) — 20–30 AED/sq.ft. Стандартные комплексы — 10–15 AED/sq.ft.
Пример:
Апартамент 700 sq.ft. (65 м²) в Dubai Marina: 700 × 15 AED = 10,500 AED/год (~$2,860/год или ~$238/месяц).
2. DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) — коммунальные услуги
Электричество, вода, канализация. Счёт зависит от потребления и размера недвижимости.
Средние затраты: Апартаменты 1BR — 300–500 AED/мес (~$80–135), 2BR — 500–800 AED/мес, 3BR — 800–1,200 AED/мес. Виллы с бассейном и садом — 1,500–3,000 AED/мес.
Дополнительные сборы DEWA: Housing Fee 5% от счёта, Sewerage ~2% от счёта. Также единоразовый депозит 2,000–4,000 AED (возвращается при закрытии счёта).
3. Chiller Charges (охлаждение, если применимо)
В некоторых комплексах Дубая центральное охлаждение (district cooling) оплачивается отдельно от DEWA. Ставка зависит от компании-провайдера (Empower, Tabreed и др.) и потребления.
Средний счёт: 200–600 AED/мес для апартамента 1–2 BR в жаркие месяцы (июнь–сентябрь), 50–150 AED/мес в прохладные месяцы (декабрь–февраль).
4. Страхование недвижимости
Комплексное страхование (fire, water damage, theft) — рекомендуется, но не обязательно для владельцев. Обязательно только для ипотечных объектов.
Стоимость: ~0.1–0.3% от стоимости недвижимости в год. Для апартамента за 1 млн AED: ~1,000–3,000 AED/год (~$270–820).
5. Управление недвижимостью (если сдаёте в аренду)
Если используете услуги управляющей компании для долгосрочной или краткосрочной аренды.
Комиссия: 5–10% годовой аренды (долгосрочная), 15–25% валового дохода (краткосрочная Airbnb + обслуживание, уборка, стирка белья).
Пример полных годовых расходов: Апартамент 1BR в Dubai Marina за 1,200,000 AED
При годовом доходе от аренды 75,000 AED чистый доход: ~49,650 AED (~$13,500) = ~4.1% чистой доходности после всех расходов.
Корпоративный налог 9% с 2023 года
С 1 июня 2023 года в ОАЭ введён корпоративный налог (Corporate Tax) 9% для компаний с чистой прибылью свыше 375,000 AED в год. Важно: Этот налог НЕ применяется к доходу физического лица от аренды недвижимости. Если вы владеете недвижимостью как физлицо (на личное имя), ваш доход остаётся необлагаемым. Корпоративный налог применяется только к компаниям, занимающимся коммерческой деятельностью (торговля, услуги, производство), но не к простому инвестированию в недвижимость физлицами.
Сравнительный анализ районов и типов недвижимости
Детальное сравнение ключевых параметров для принятия взвешенного инвестиционного решения в ОАЭ
Сравнение районов Дубая для инвестиций
Dubai Marina
Downtown Dubai
Business Bay
Dubai Hills
| Параметр | Dubai Marina | Downtown Dubai | Business Bay | Dubai Hills |
|---|---|---|---|---|
| Цена за м² | $4,000–5,500 | $3,300–5,000 | $2,700–3,800 | $2,200–3,300 |
| Доходность | 6-8% | 5-7% | 8-12% | 4-6% |
| Ликвидность | ||||
| Аудитория | Туристы, экспаты | Туристы, бизнесмены | Молодые профессионалы | Семьи с детьми |
| Транспорт | Метро, трамвай | Метро | Метро, Sheikh Zayed Rd | Автомобиль |
| Лучше для | Краткосрочная аренда | Престиж + туризм | Высокая доходность | Golden Visa, семьи |
Новостройка (Off-Plan) vs Готовое жильё
Новостройка (Off-Plan)
Готовое жильё
Рекомендация экспертов:
Для консервативных инвесторов: Выбирайте готовое жильё в ликвидных районах (Dubai Marina, Downtown) для немедленного дохода от аренды и минимальных рисков. ROI: 5–7% стабильно.
Для агрессивных инвесторов: Покупайте off-plan от надёжных застройщиков (Emaar, Damac, Nakheel) в развивающихся районах с рассрочкой. Потенциал роста: 25–40% за 2–3 года до сдачи.
ОАЭ vs другие популярные страны для инвестиций
ОАЭ
Налоговая эффективность, Golden Visa, высокая доходность
Таиланд
Пляжный образ жизни, гарантированный доход
Португалия
ВНЖ в ЕС, качество жизни
Испания
ВНЖ в ЕС, средиземноморский климат
| Параметр | ОАЭ | Таиланд | Португалия | Испания |
|---|---|---|---|---|
| Минимум для визы | $545k | $250k | €500k | €500k |
| Налог на доходы | 0% | 0%* | 10-48% | 19-47% |
| Доходность | 5-12% | 7-12% | 3-5% | 3-6% |
| Стабильность |
Почему ОАЭ выигрывают для инвесторов?
1. Налоговая эффективность: 0% налог на доходы и прирост капитала означает, что вся прибыль остаётся у инвестора. В Европе налоги «съедают» 20–48% дохода.
2. Высокая доходность: 5–12% от аренды + 5–8% аппрециация = 10–20% годовых суммарно. Европа дает 3–6% от аренды + 2–4% роста = 5–10% суммарно.
3. Политическая стабильность: ОАЭ — одна из самых безопасных и стабильных стран мира с уровнем преступности менее 0.5%. Правительство активно поддерживает иностранных инвесторов.
Реальные примеры и расчеты ROI
Конкретные кейсы инвестиций в недвижимость ОАЭ с детальным расчетом доходности и прогнозом на 5–10 лет
Начальные вложения
Доход от аренды
Ежегодные расходы:
Прогноз на 5 лет
Выводы и рекомендации
Оптимальное соотношение цена/доходность: Апартаменты в Business Bay и Silicon Oasis показывают лучший баланс между входным порогом ($130k–350k), рисками и доходностью (6–10% нетто). Идеально для первой инвестиции в ОАЭ.
Golden Visa: Виллы в Dubai Hills Estate или портфель апартаментов на сумму 2 млн+ AED дают не только финансовую доходность, но и долгосрочное резидентство для всей семьи. Эффективный ROI с учётом личного использования: 4–6% + качество жизни.
Диверсификация: Для портфеля $500k+ рекомендуется диверсификация: 60% в ликвидные районы (Dubai Marina, Downtown), 40% в растущие районы с высокой доходностью (Business Bay, Silicon Oasis). Это балансирует риск и доходность.
Важно: Все расчёты основаны на средних показателях рынка 2024–2025. Реальная доходность зависит от конкретного объекта, управления, сезонности и экономической ситуации. Рекомендуется консультация с экспертами и тщательная проверка застройщика перед инвестицией.
Альтернативные стратегии инвестирования
Дополнительные подходы к инвестициям в недвижимость ОАЭ: от краткосрочной аренды до off-plan проектов
Эти стратегии дополняют классические подходы и могут дать более высокую доходность при правильном управлении
Экспертная рекомендация:
Сочетайте разные стратегии: 60% в классическую аренду + 30% в off-plan + 10% в краткосрочную аренду
Часто задаваемые вопросы об инвестициях в ОАЭ
Подробные ответы на ключевые вопросы инвесторов о Golden Visa, налогах, финансировании и юридических аспектах
Golden Visa
Налоги и финансы
Рассрочка и финансирование
Инвестиции и доходность
Юридические вопросы
Не нашли ответ на свой вопрос?
Наши эксперты помогут разобраться во всех нюансах инвестиций в недвижимость ОАЭ
Получите персональную консультацию и подборку объектов от ИИ с проверкой нашими специалистами
Готовы начать инвестировать в недвижимость ОАЭ?
Получите персональную подборку от ИИ, проверенную нашими экспертами, и работайте напрямую с застройщиками для получения Golden Visa и максимальной выгоды
Шаг 1: ИИ анализирует
Искусственный интеллект анализирует более 5,000+ объектов недвижимости в ОАЭ
- • Доходность и ROI
- • Репутация застройщика
- • Ликвидность района
- • Соответствие Golden Visa
Шаг 2: Эксперты проверяют
Наши специалисты проверяют каждую подборку ИИ на соответствие реальности
- • RERA лицензии
- • Финансовая стабильность
- • Юридическая чистота
- • Актуальные цены
Шаг 3: Прямая работа
Вы работаете напрямую с застройщиками без посредников и наценок
- • Официальные цены
- • Полная прозрачность
- • Помощь в оформлении
- • Сопровождение сделки